14 września 2018 | Blog specjalistyczny - prawo, wywłaszczenia

[Blog] Definicja i treść operatu szacunkowego

W ostatnim czasie zwraca się do nas coraz więcej osób z prośbą o weryfikację swoich operatów szacunkowych. W związku z czym postanowiłam powrócić do tematu operatu szacunkowego i szerzej go opisać.

Operat szacunkowy- definicja

Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego. Wymagania jakie powinien spełniać operat szacunkowy reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). 

Rozporządzenie reguluje:

– rodzaje metody i techniki wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść;

– metody i techniki wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

– sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;

– sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;

– uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

W dzisiejszym wpisie chciałabym się skupić na sposobie sporządzania, formie i treści operatu szacunkowego.

Treść operatu szacunkowego

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Powinien on zawierać informację niezbędne przy wykonywaniu wyceny, w szczególności podstaw prawnych, merytorycznych rozwiązań, obliczeń oraz wyniku końcowego.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w taki sposób, aby umożliwił on jego weryfikację przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Przepisy dotyczące treści operatu, wymagania wobec rzeczoznawców, a także sądy zwracają szczególną uwagę na opis nieruchomości wziętych do porównań przy wycenie nieruchomości. Nieruchomości te powinny być opisane w sposób na tyle obszerny i precyzyjny, aby umożliwiał on zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja nieruchomości staje się niemożliwa. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi podobne nieruchomości, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego.

Aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Wobec tego jak najbardziej pożądane i prawidłowe jest umieszczanie w operacie szczegółowego wyjaśnienia metodologii szacowania nieruchomości przed i po podziale (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11.07.2012 r. sygn. akt II SA/Gd 223/12).

Przeczytaj więcej

>>> Wstęp – słów kilka o blogu <<<

>>> Wywłaszczenie, a ochrona interesu indywidualnego <<<

>>> Kwestionowanie ustalenia wartości nieruchomości <<<