„Wolnoć Tomku w swoim domku.” Czy aby na pewno?

Każdy z nas czy to z własnego doświadczenia, czy też z opowieści znajomych doskonale zna problem „dzielenia ściany” z uciążliwym sąsiadem, który lubi słuchać głośnej muzyki, albo będąc rozrywkową osobą urządza co weekend spotkania towarzyskie. Co zrobić w sytuacji, gdy pukanie w ścianę, zwracanie uwagi sąsiadowi, a nawet zgłoszenia na policję nie pomagają i ten nie zaprzestaje działania niezgodnego z prawem ?

Skutecznym sposobem i często ostateczną deską ratunku może okazać się skorzystanie z roszczenia negatoryjnego, o którym stanowi art. 222 § 2.Kodeksu cywilnego: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.” Podstawą prawną do zastosowania takiego rozwiązania jest art. 144 Kodeksu cywilnego, z którego treści wynika, że: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Działanie wbrew dyspozycji przepisu powoduje tzw. immisje, które możemy podzielić na bezpośrednie, czyli takie działanie naszego sąsiada, które jest podejmowane na naszej nieruchomości, czego powszechnym przykładem jest chociażby odprowadzanie wody deszczowej na naszym terenie. Należy pamiętać, że takie zachowanie jest bezwzględnie zakazane. Wyróżniamy także immisje pośrednie, czyli działanie naszego sąsiada, które może być niecelowe, ale powoduje nadmierne zakłócenia – tutaj w szczególności są to hałasy, zapachy itd., a więc nie przyjmują one fizycznego i trwałego charakteru, natomiast stanowią swoistego rodzaju niedogodność mogącą wpływać negatywnie na naszą psychikę. W takich okolicznościach możemy skorzystać z roszczenia negatoryjnego i wejść na drogę postepowania sądowego przeciwko naszemu sąsiadowi. Należy wówczas pamiętać, że ciężar dowodu będzie ciążył na nas i to my będziemy musieli postarać się o to, aby w wystarczający sposób wykazać przed sądem zasadność naszego roszczenia. Ponadto, jeśli immisja spowodowała szkodę dodatkowo możemy na podstawie art. 144 Kodeksu cywilnego domagać się jej naprawienia.

Reasumując, powinniśmy pamiętać, że jesteśmy ograniczeni w korzystaniu ze swojej nieruchomości, w takim stopniu w jakim ponad przeciętną miarę swoim zachowaniem uprzykrzamy życie naszym sąsiadom.

Sarah Laoubi

Prawnik