[Blog] Wykup resztówki przez Inwestora

Realizacja inwestycji drogowych, ale i nie tylko, to skomplikowany i czasochłonny proces. Jednym z jego etapów jest projektowanie zamierzonej inwestycji, która niejednokrotnie trwa wiele miesięcy. Projektant musi pogodzić wymogi prawne jakie stawia przed nim prawo, pozwolenia środowiskowe czy interesy poszczególnych osób. Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, kiedy planowana inwestycja powoduje, że właściciel traci nie całość, ale część swojej nieruchomości. Jeżeli pozostała część nieruchomości pozwala nam na dalsze z niej korzystanie, to nie ma problemu, ale co w sytuacji, kiedy pozostała część nieruchomości jest w takim kształcie, że nie możemy nic z nią zrobić?

Na ratunek przychodzą nam przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (dalej: Ustawa).

Resztówka

Nieruchomość, która straciła dla nas znaczenie i nie można z niej korzystać, nazywana jest w doktrynie resztówką. Art. 13 ust 3 Ustawy, definiuje resztówkę jako nieruchomość, której pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Powstaje zatem pytanie co do jest „dotychczasowy cel”.

Nabywanie na żądanie właściciela tzw. „resztówek”, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która wskutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie.

Podstawą wyjścia do rozważań o roszczeniu do nabycia części niewywłaszczonej na cele budowy dróg nieruchomości jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r. sygn. akt III CZP 35/13.

Z orzeczenia tego wypływają dwie tezy: pierwsza- przesłanką roszczenia właściciela nieruchomości o nabycie niewywłaszczonej na cele budowy dróg części tej nieruchomości jest niemożność prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele będąca następstwem odłączenia od niej części wywłaszczonej, druga właściciel gruntu może odkupienia od niego część działki pozostałą po wywłaszczeniu tylko wtedy, gdy sam nie może z niej korzystać na skutek odłączenia części działki potrzebnej pod budowę drogi.

Uchwała ta, jest o tyle znacząca, że wszystkie orzeczenia wydane po tym czasie powołują się na nią w swoich uzasadnieniach. Zwrot „dotychczasowe cele” dotyczy czynienia z pozostałej części nieruchomości użytku odpowiadającego wcześniejszemu założeniu. Określenie tych celów dokonywane jest drogą analizy korzystania z nieruchomości zanim doszło do podziału i przejęcia jej części oraz możliwości jego kontynuacji. Chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości oraz niemożliwość kontynuowania go przez właściciela, nawet przy dokonaniu zmiany sposobu osiągania dotychczasowych celów. Za takim rozumieniem art. 13 ust. 3 Ustawy przemawia również wykładnia funkcjonalna, wskazująca na dążenie do ograniczenia negatywnych skutków wywłaszczenia. Pozbawienie własności nieruchomości, znajdujące usprawiedliwienie w realizacji celu społecznie pożądanego, powinno co do zasady ograniczać się do niezbędnej jej części.

Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, że brak jest argumentów za stanowiskiem, że do przesłanek roszczenia sformułowanego w art. 13 ust. 3 Ustawy należy pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości, spowodowane nie wywłaszczeniem części nieruchomości, ale zrealizowaniem inwestycji budowy drogi, zwłaszcza gdy wywłaszczenie części nieruchomości nie zmieniło sytuacji właścicieli.

Określenie dotychczasowych celów dokonywane jest drogą analizy korzystania z nieruchomości zanim doszło do podziału i przejęcia jej części oraz możliwości jego kontynuacji. Chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości przez właściciela, nawet przy dokonaniu zmiany sposobu osiągania dotychczasowych celów.

Wykup resztówki- wniosek

Aby doszło do wykupu resztówki, osoba zainteresowana powinna złożyć stosowny wniosek wykup do zarządcy drogi. Ustawa nie stawia żadnych wymagań co do treści i formy takiego wniosku. Jednakże ważne jest, aby już w pierwszym piśmie wykazać, że pozostałej części nieruchomości nie można będzie wykorzystywać w dotychczasowy sposób. Bowiem to na właścicielu ciąży obowiązek wykazania przesłanek objętych powoływanym przepisem.

Przesłankę dotychczasowego korzystania z nieruchomości organ, będzie badał w oparciu o operat, który został sporządzony w związku z wywłaszczeniem.

Charakter postępowania o wykup resztówki

Jeżeli organ pomimo naszego wniosku i udowodnienia, że nieruchomości nie można wykorzystywać w dotychczasowy sposób, uchyla się od nabycia części nieruchomości, to skarżący mogą wystąpić na drogę postępowania cywilnego z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu tej części nieruchomości.

Choć całe postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone jest przez organy administracji i jest postępowanie administracyjne, to już postępowanie o wykup resztówki, postępowaniem administracyjnym nie jest. Sądy powszechne wielokrotnie wskazywały w swoich orzeczeniach, że wniosek złożony w trybie cytowanego art. 13 ust. 3 Ustawy nie jest rozpatrywany w trybie postępowania administracyjnego, gdyż nie jest to sprawa administracyjna w rozumieniu KPA. Jest to roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 280/07).

Również NSA w postanowieniu z dnia 11 maja 2007 r. sygn. akt I OSK 584/07 wskazał, że jeżeli zostają spełnione przesłanki z art. 13 ust. 3 Ustawy, a organ uchyla się od nabycia części nieruchomości, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, to strona może wystąpić na drogę postępowania cywilnego z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu tej części nieruchomości.